En nuestra primera edición de encuentros, nos reunimos con Santiago Ortiz - abogado experto de Derecho Mercantil y Civil - para entender las implicaciones de este decreto de la Ley de Arrendamientos Urbanos que finalmente no fue aprobado por el parlamento.
¿Qué es un decreto de ley?
Es una normativa contemplada para razones de urgencia y necesidad. Se requiere una convalidación en 30 días por parte del congreso de los diputados para convertirse en ley.
¿Qué pasa cuando el decreto no lo aprueba el congreso?
El decreto queda fuera del ordenamiento jurídico. Una vez ocurre esto, existen dos interpretaciones, una contempla que ese decreto ha de considerarse como si nunca hubiera existido; esta interpretación no es la mayoritaria, la segunda doctrina dice que las relaciones jurídicas que han nacido durante el periodo de vigencia del decreto son válidas y se rigen por esa normativa, y el resto se rige por la normativa anterior.
¿Qué abarcaba la reforma de Ley de Arrendamientos Urbanos? Un resumen de los puntos más importantes:
Exclusión de viviendas suntuarias (aquellas de más de 300 m2 o cuyo precio de arrendamiento sea más de 5,5 veces el salario mínimo interprofesional) quedaban excluidas de la aplicación obligatoria de la ley de arrendamientos urbanos aplicándose exclusivamente la voluntad de las partes y subsidiariamente la ley de arrendamientos urbanos y el código civil.
Apartamentos turísticos se exigía comercializarlos a través de canales turísticos y permitía a la comunidad de propietarios limitar la posibilidad de utilizar las viviendas como viviendas turísticas con la mayoría de tres quintos de propietarios. También permitía un incremento del 20 % de los gastos comunes a dichos inmuebles.
Duración y anulación, todo lo que anteriormente eran 3 años lo convertían en 5 o 7 según fuese arrendador persona física o jurídica respectivamente.
Garantías adicionales a las fianzas, la fianza es obligatoria, un mes para vivienda dos meses para locales comerciales. La ley contempla garantías adicionales que hasta ahora no estaban reguladas, para vivienda el decreto regulaba un máximo de dos meses de garantía para contratos inferiores a 5 y 7 respectivamente.
Ley de propiedad horizontal, se modificaba el fondo de reserva de las comunidades de propietarios, pasando del 5% al 10% y también especificaba que el fondo de reserva se podía utilizar para obras de accesibilidad, cosa que ahora también es posible, e imponía la obligación de hacer obras de accesibilidad si recibía ayudas públicas de más del 75 %, ahora la comunidad tiene casi la obligación absoluta de hacer cualquier obra de accesibilidad, ya que el único límite que tiene es que no exceda, una vez descontadas las ayudas públicas, el importe de la normalidad corriente de cada año.
Ley de enjuiciamiento civil el decreto metía una concesión social que consistía en que en el momento en el que se presentaba un desahucio, el juzgado, al hacer el requerimiento de pago al deudor, tenía que comunicar al arrendatario que notificase sus circunstancias al juzgado o servicios sociales, por si está en una situación de especial vulnerabilidad, ya que en ese caso se suspenden los procedimientos, en el plazo de 1 mes en persona física y 2 meses en el caso de persona jurídica, luego se tiene que volver a empezar.
Medidas fiscales, también se incluía que las viviendas de renta limitada tendrían bonificaciones en el IBI y que se podrían hacer incrementos en caso de viviendas desocupadas, esta última medida ya estaba en la normativa, pero el decreto lo detallaba un poco más, pudiendo subir hasta un 50% el IBI en esos casos.
Respecto al ITP, el decreto lo eliminaba para vivienda estable y permanente. Los contratos firmados en ese periodo se rigen bajo la normativa del ITP del decreto. El responsable del pago del ITP es el arrendatario, pero el propietario responde subsidiariamente del tributo siempre que haya cobrado la primera mensualidad de renta y no haya obligado al inquilino a justificar el pago.
Si tengo una vivienda normal, y hago que cumpla las condiciones de vivienda turística (equipada y prevista para el uso inmediato, comercializada por canales turísticos, que no se dedique a vivienda estable y permanente y que estén dentro de la normativa sectorial turística, es decir, tanto la autonómica como la municipal) ¿es suficiente para considerarla vivienda turística?
Si, pero tienes que conseguir la licencia municipal que depende de cada comunidad y ayuntamiento.
¿Qué ocurre si yo tengo una casa en alquiler, pero no consigo alquilarla?, ¿me subiría el IBI un 50%?
Esas son las condiciones que permiten establecer al ayuntamiento, de esta manera se consigue controlar el precio de las viviendas de manera indirecta, para que el propietario se vea obligado a alquilarla rebajando el precio.
¿Existe transitoriedad a la hora de dejar de aplicar el decreto?
No, simplemente no se ha aprobado, por lo que el día que el parlamento vota que no acepta el decreto se vuelve inmediatamente a la normativa anterior.
De los contratos firmados en ese periodo, ¿el arrendador puede solicitar al arrendatario firmar un contrato nuevo?
Firmar un contrato nuevo no, lo que podrá exigir es pedir en un juzgado que se aplique esta normativa indicando que la otra normativa ha quedado excluida, pero no puede exigirse firmar un contrato nuevo.
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